转自：三联生活周刊

2022年以来，日元大幅贬值，吸引了大量海外投资者去日本买房，其中自然少不了中国投资者的身影。那么，去日本买房，对中国人来说真的是一个千载难逢的机会吗？

日本房产之所以变得格外具有吸引力，最重要的因素还在于日元贬值。由于美元加息但日元宽松，日元兑美元汇率在2022年的最大跌幅超过了30%，对海外投资者而言，在这个时候去日本买房，相当于日本房价打了7折。所以，2022年，大量海外投资者纷纷涌入日本楼市，去年日本楼市的投资额当中，海外资金占了一半。据日本当地的房产中介反映，来自中国大陆的咨询量更是激增。

日本对海外人士的买房政策十分宽松，只要资金来源合法，都可以在日本买房买地。交易的便捷性，也为海外人士投资日本房产打开了方便之门。

对于个人而言，如果去日本居住生活，日元大幅贬值之后，现在的日本房产无疑是一个很好的买入时机，但如果从投资角度，将日本房产作为投资手段，还有更多需要考虑的因素。

对中国人尤其是一线城市的部分民众，日本房产的吸引力除了日元贬值的因素之外，日本房价本身也显得比较便宜。曾经的日本拥有全球最高的房价，上世纪80年代日本房价巅峰时期，一个流传甚广的说法是，只要卖掉东京的地皮，就可以买下整个美国。对当时的中国人而言，日本房产是遥不可及的想象。

不过，上世纪90年代以来，日本房价泡沫破灭，而中国房价在最近20年快速上涨，中国一线城市的房价已经远远超过了日本。曾经让中国人不敢高攀的日本房产，在中国的房价面前其实已经平民化。

以东京来看，一套70平方米的二手房，东京23区的平均价格为7000万日元左右，折合人民币大概350万元，单价大概为5万元/平方米。而最核心的都心6区，二手房均价大概为1亿日元，折合人民币500万元左右，单价大约为7万元/平方米。

在北京、上海和深圳，一套好一点的二手房，总价基本上都在1000万元以上，单价也超过10万元。无论是总价还是单价，中国几大一线城市的房价，已经可以俯视东京房价。如果不考虑东京，其他一些人口稀少的小城市房价更加便宜，比如山梨、和歌山、长野等地的单价大概只有5万—7万日元/平方米上下，折合人民币只有3000元左右，很多二手公寓的价格，折合人民币不到10万元，堪称日本版鹤岗。

对于很多中国人而言，曾经高高在上的日本房价变得如此亲民，日元大幅贬值之后，更相当于打折出售，所以很多人都开始按捺不住要去日本楼市抄底。

最近几年，其实已经有大量海外资本进入了日本楼市，不过主要还是以机构投资者为主。机构投资者看重的主要是租金回报率，所以购买的日本物业以商业地产为主。海外机构投资者判断一项地产投资的回报率，通常以收益率差（Yield Spread）这个指标来衡量，也就是预期收益和长期利率之差。对于机构投资者而言，日本房产最大的吸引力在于稳定的租金收益率和低利率贷款成本，尤其是东京地区的地产，收益率差一直维持在2%-3%的水平，这种稳定的回报率，对机构投资者而言具有很好的吸引力，而日元贬值更是让日本地产的回报率放大。

但对于个人投资者而言， 3%左右的租金回报率，虽然比国内一线城市不到2%的回报率高，但也并不具有足够的吸引力，而且，中国投资者在日本买房，很难申请贷款，大部分需要全款，所以也无法充分利用日元的低利率优惠。尤其是对海外个人投资者而言，将远在日本的房产委托出租，实际操作起来还是比较麻烦，一旦房产出租出现空置期，实际租金回报率也会大大下降。所以，对于中国投资者而言，去日本买房，更多还是看重房产的增值空间。

那么，日本房产的增值空间到底如何呢？

从日本房价走势来看，虽然和中国一线城市相比，绝对房价并不算太贵，但是这几年房价也积累了较大涨幅。上世纪90年代，日本泡沫经济破灭，日本房价连跌20多年，东京房价大跌超过70%。2012年，安倍晋三推出安倍经济学，宽松的货币政策开始推动日本房价反弹，尤其是最近几年，东京房价更是加速上涨。2022年年底，东京房价终于超过了上世纪90年代的高点。

日本房价的这一轮上涨，主要基于宽松的货币政策，但是现在，日本持续多年的宽松货币政策出现了转向的迹象。2022年年底，日本央行决定将长期利率波动幅度从原来的正负0.25%扩大至正负0.50%，被市场解读为日本长期宽松货币政策的终结，由此引发日本金融市场强烈地震，日元兑美元汇率迅速飙升。

日元如果开始进入升值通道，将降低海外机构投资者对日本地产的吸引力，而日本本土投资者又没有炒房的热情，所以，在这样的背景下，中国的个人投资者如果对日本房地产过度热情，有可能会成为日本楼市的“接盘侠”。

中国人和日本人看待房产的眼光完全不同。新富起来的中国人，刚刚经历过炒房快速致富的狂热阶段，很多人还停留在炒房的热情中无法自拔。但日本人对炒房的兴趣极低，一方面是因为日本严重老龄化，大量住房在老人手中，尤其是一些人口稀少的城市，住房更是严重过剩，所以很多年轻人并没有买房的急迫需求，等待将来从老人手中继承房产即可。

更重要的是，经历过房价大泡沫的日本人，早就度过了炒房的狂热阶段，上世纪80年代的日本人，不仅炒作日本房产，也曾经买遍全球。90年代楼市泡沫破灭之后，大量日本家庭的住房在暴跌之后沦为负资产，很多人不得不流落街头甚至自杀，所以日本人现在对于炒房还有挥之不去的阴影。而国人还没有体验过房价崩盘的惨痛经历，所以，对于炒房始终还有勇往直前的热情和梦想。

排版：田甜/ 审核：然宁